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价格决定产业区间产业容量依然巨大2019iyiou

2019-05-14 18:18:59来源:励志吧0次阅读

雷军投资的YOU+公寓成为国家创客空间的典范,创客空间遇上互联,让本来低调的长租领域热度不断。对于长租产业本身的投资价值,暴利是房产租赁本身要改变的一方面,其衍生在产业孵化和产业升级的内核中,是不得不涉及的一个产业领域。

雷军对全领域的强势布局,是否会掀起BATJ格局的变化,是在未来时间里值得重点关注的一个战略变化。雷军旗下的顺为资本强势投资了几个房产O2O项目,这对于同是马云和刘强东来讲,那么到底细分长租领域还有哪些机会?

价格决定产业区间,产业容量依然巨大

据九猪联合200家长租公寓进行的一项长租公寓价格调查数据显示,长租公寓的价格从500—15000元不等,长租业态丰富并且有趣:

A. 蓝领公寓—月租金在500—1000元,主要代表:新起点、果果青年、果壳的小窝、幸福家

B. 小白领公寓—月租金在1000—2000元,主要代表:青客、优客逸家、自如友家、美家公寓、蜜柚公寓

C. 白领公寓—月租金在2000—4000元,主要代表:青年汇、YOU+、未来域、上海寓见、蘑菇、寓见Home、乐波公寓

D. 高级白领公寓—月租金在4000—8000元,主要代表:新派、自如寓

E. 金领公寓—月租金8000—15000元,主要代表:晟曜

F. 涉外高管公寓—月租金8000—15000元,主要代表:雅诗阁、辉盛阁、优帕克

目前,雷军顺为资本投资的长租产品以2000—4000为主,还是处于比较高的价格水平。社会的自然形态分布中,以28原则为基础的人群中80%市场还是聚集在4000以内的水平。

对于目前长租的格局来讲,品牌公寓的拥有量仅为2%-3%左右,依据国家人口计生委发布的《中国流动人口发展报告》2014版,中国流动人口规模2014年已达2.45亿,享受品牌化公寓服务的人群在490万人左右,不完全统计的品牌公寓数量在1000家左右。

相对于美国而言,美国的公寓运营公司有20万套房源,出租房源里60%都是品牌公寓。就目前中国的流动人口数量来看,中国长租市场还可以容纳的品牌长租公寓(房源5000间)的量在18000家左右,市场空间巨大。

互联+引爆长租变革,传统二房东改变势在必行

九猪发布的《2014年中国青年长租公寓数据报告》显示,中国长租品牌公寓互联化的比例仅为1%-2%,管理非常的传统,长租管理经历了从1.0到4.0的过程,目前98%-99%的长租从业者、职业二房东都面临着管理低效,成本上涨,事业无法拓展的僵局。国内的自由友家、优客逸家、青客、青年汇、蘑菇公寓、YOU+国际等几家大型的长租品牌公寓基本已经接近于长租管理4.0的初级阶段,其前景和市场情况未来的突破可能性巨大。

传统长租转型的早期僵局在于长租可影响的范围有限,进行互联化的成本过于昂贵,并且长租行业处于大众视野的空白区。随着互联信息技术的发展,Web端口、PC端口、移动端口能够实现非常良好的三端互联,技术门槛越来越低,例如像九猪的长租公寓服务系统,已经完全的实现免费化。

长租管理的4.0模式,是以人为中心的服务型社区,已经从社群走向了社交,但是都还是处于初级阶段。在长租服务中,品牌服务商处于增强服务与增加收入之间的利益纠葛中,对于大体量的社区运营模式来讲,还有一段比较长的路需要试错。在近的几期产品曝光过程中,高端领域的新派公寓等已经全面执行了智能家居的全覆盖。有知情人士透露,雷军布局YOU+的目的是打造小米智能家居帝国的开场,围绕小米现有客群进行玩住的全覆盖。

互联带来的变化,不仅仅从工具端开始,还是运营模式的核心改变。传统二房东不仅没有在工具端做互联变革,在运营模式端口改变就更少了。传统二房东面临新的人群进入,势必要在不可控成本增长的过程中,优化管理和运营的模式,进行非常快速的互联化建设和转型。

租住是战略性布局,细分长租在哪些领域还有可能性

创客空间定义的提出是国家激活创业氛围,提升国家综合创新能力的促进措施,某种意义上来讲,越多越成熟的中低端长租品牌的存在代表着一个城市创新和创造的一部分,长租公寓的数量决定的一个城市创业机会的多少。早期的孵化器里,以咖啡形式存在的创客空间还是处在价值的中端,没有很好的解决掉创业者在早期更丰富的需求。

对于像BAT的大战略布局,找到优质可靠的项目,孵化出辅助公司发展的优质初创项目是未来可预见的时间里,非常具有战略意义的前期布局。早在此前,不管是腾讯的员工宿舍还是阿里里的员工区,都在走向初期的创客模型,但是因为聚集人员和定义的不同,能够孵化出的项目可谓是凤毛菱角。在以云开放平台为基础的发展过程中,BAT集团是否能够以自身开放资源为基础,配套开放的空间,在给予生态链建设的同时,孵化可靠的初期项目。对于电商领域的马云和刘强东而言,以租住生活场景为基础的O2O电商布局和社区O2O尝试是一个不错的方向。

在现有存在的长租的业态里,我们区分了以下几类的长租品牌公寓:

A. 大型长租品牌公寓—拥有房源量在3000间以上,有专门的IT服务系统,进行了比较完整的互联化建设,租住服务配套完整。

B. 中型长租品牌公寓—拥有房源量在1000间左右,待建设专门的IT服务系统,进行了比较初级的互联化建设,租住服务配套待完整。

C. 小型长租品牌—拥有房源量在300间左右,没有专门的IT服务系统,待进行互联化的建设,租住服务配套以合作为主,并且不完善。

D. 入门级长租品牌—拥有房源量在100间左右,没有专门的IT服务系统,没有互联化意识,租住配套以自由员工完成为主。

以租住兴趣点为中心而存在的集群化社群,是除开租住这一基本需求而存在的资源集合。现在兴起的社区O2O诸多的弊端,在长租社群很可能能比较好的进行建设,并且完成社区O2O成功商业模式的建立。在长租的三个分类中:

A.低端长租——(需求型长租)

B.中段长租——(服务式长租+需求式长租)

C.高端长租——(酒店式长租+服务式长租)

服务需求成为了打通长租O2O关键的一个环节,并且也会在中高端长租中占据非常重要的位置。在2万亿的长租市场空间里,衔接住租住生活的市场空间值得BATJ公司重点关注,这里可能存在的战略性投资项目有:

A. 公寓租赁平台:亿家、爱屋吉屋、蜗牛租房

B. 租赁后服务平台:(暂无)

C. 社区资产管理平台:(暂无)

D. 整合二房东平台:九猪

E. 公寓化社交:友社

细数主流的长租公寓,关注人群还是以大类的白领人群为主,热点社群形态还是创业这个领域为基础出发。而细分长租中的女性公寓蜜柚、艺术性公寓乐波、拉拉公寓、GAY公寓、旅游公寓、大学生公寓、

求职公寓等等,都是细分领域值得探索的方向。

社会人群的变化加速了传统行业改造,90后环境好、个性开放、思想独立,对于居住,他们也不喜束缚,为避免给自己带来太大的生活压力,前期会选择将部分钱投入到租住更好品质的公寓中来。

以成都市2014年400万流动人口为例,青年长租人群288万,市场规模高达2.81亿。2014年成都高校毕业生36.87万,毕业留成都的比例在50%左右。以优客逸家700—1400元价格区间为例,成都可容纳长租市场人数144万,长租房36万间,以优客逸家5000间长租品牌为例,可容纳72个类优客逸家的长租品牌。

未来的房产O2O业态里,房产投资逐渐趋于缓和,租赁领域中长租会成为非常重要一个部分。长租行业在逐渐的变化中,也会随着竞争的加剧逐渐走向细分化,依存在细分化的社群群体中顺势而生。

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